NPL투자 성공비법
도서명:NPL투자 성공비법
저자/출판사:어영화/매일경제신문사
쪽수:312쪽
출판일:2016-03-03
ISBN:9791155424100
목차
1. 서론 _10
2. 부실채권이란
1) 부실채권이란 무엇인가? _13
2) 부실채권은 언제 탄생되었나? _13
3) 부실채권 기준의 근거는 무엇인가? _14
3. 부실채권을 왜 매각하는가
1) 국제결제은행(BIS)의 자기자본 비율을 맞추기 위해서 _15
2) 자산의 건전성을 확보하기 위해서 _16
3) 자금의 흐름을 원활하게 하기 위해서 _16
4) 대손충당금 적립을 유보하기 위해서 _16
5) 부실채권관리비용을 절감하기 위해서 _17
4. 부실채권 매각 방식
1) Loan Sale=채권양수도계약 _ 22
2) (입찰참가이행조건부)채권양수도계약=사후정산 _ 23
3) 채무인수계약=채무자변경계약 _ 25
4) 입찰대리계약 _ 27
5. 부실채권 매입으로 성공한 사례
1) ‘Loan Sale’(채권양수도계약)으로 배당받은 사례 (사건번호2014타경5295) _ 29
2) 채권매입 후 소유권이 변경되어 대위변제로 수익이 발생된 사례 _ 51
- 채권양수도계약 (사건번호 2014타경24060) = 채무자 대위변제
3) (입찰참가이행조건부)채권양수도계약=사후정산방식으로 상가를 유입한 사례 (사건번호 2013타경21559) _70
4) 채무인수계약으로 상가를 인수한 사례=채무자변경 (사건번호 2013타경6980) _91
5) ‘(입찰참가이행조건부)채권양수도계약’으로 유입 후 매각하여 성공한 사례 (사건번호2012타경20216) _111
6) 채권양수도계약으로 유입 후 성공한 사례 (사건번호2010타경9063) _172
6. 부실채권은 어떤 종류가 있는가
1) 담보부채권 _177
2) 무담보부채권 _178
3) 워크아웃채권 _178
4) 특별채권 _179
7. 부실채권은 어디서 찾나
1) 유동화회사 홈페이지를 통해서 찾는 방법 _180
2) 대법원 경매사이트나 경매정보지를 통해서 찾는 방법 _186
3) 정보지 검색으로 부실채권을 매입하는 방법 _189
8. 부실채권을 매입한 후 어떻게 하나
1) 매입 후 근저당권이전을 한다. _190
2) (근)저당권부 질권 대출을 받을 수 있다. _190
3) 법원 해당 경매계에 채권자변경신고를 해야 한다. _191
4) 상황에 따라서 변경신청2)을 해야 한다. _191
5) 경매 취하 후 재경매 신청을 해야 한다. _192
(단, 주거용의 경우 소액임차인의 전입이나 임금채권 및 퇴직금배당신청에 주의)
9. 부실채권에서 반드시 숙지해야 할 사항
1) 채권행사권리금액이란? _193
2) 방어입찰이란? _194
3) 잔존채권이란? _198
4) 차액약정보전금이란? _198
10. 부실채권 시장현황
1) 부실채권의 유통 구조 _ 201
2) 부실채권 매각 방법 _ 202
3) 국내 부실채권 매각 통계 _ 204
11. 법원 배당 절차
1) 채권계산서를 제출한다. _ 209
2) 배당표를 점검하여 배당금액이 맞는지 확인해본다. _ 210
3) 원인서류를 준비한다. _ 210
4) 대리인으로 참석할 경우 위임장을 2통 준비해야 한다. _ 210
5) 출금명령서를 가지고 보관계로 간다. _ 211
6) 환급을 받는다. _ 211
7) 부기 환부신청을 한다. (잔존채권이 있는 경우에만 해당) _ 212
12. 대위변제
1) 대위변제란? _ 213
2) 변제자 대위란? _ 214
3) 대위변제의 요건은? _ 214
4) 구상권이란? _ 214
5) 임의대위란? _ 214
6) 임의대위가 성립하려면? _ 215
7) 법정대위란? _ 215
8) 대위변제의 효과 _ 216
9) 법정대위 이해관계인은? _ 216
10) 대위변제 대상물건은? _ 217
11) 대위변제로 배당이 가능한 물건은? _ 217
12) 대위변제한 채권도 근저당권부 질권 대출이 가능한가? _ 218
13) 대위변제로 가장 좋은 물건은 어떤 것인가? _ 218
14) 대위변제 시 주의사항은? _ 219
15) 대위변제 대상에서 피해야 할 물건은? _ 220
16) 대위변제 후 배당요구종기일 전에 배당요구 신청자가 있다면? _ 220
17) 대위변제 수익률은 얼마나 될까? _ 221
13. 부실채권 협상가격 산출방법
1) 해당물건의 시세를 조사한다. _ 222
2) 해당물건의 급매물의 시세 및 건 수를 조사한다. _ 223
3) 해당물건의 낙찰률 내지는 인근 낙찰률을 조사한다. _ 223
4) 선순위 배당채권을 조사한다. _ 223
5) 채권의 원금과 채권최고액을 확인한다. _ 224
6) 연체이율을 조사한다. _ 224
7) 채권행사권리금액을 산출한다. _ 224
8) 매입채권의 근저당권부 질권 대출을 얼마나 받을 것인가 확인한다. _ 225
9) 매입하는 채권의 경매실현이 몇 개월 후인지 계산해본다. _ 225
10) 예상배당표를 작성해본다. _ 226
11) 지출되는 총 비용을 산출한다. _ 226
12) 예상회수율과 채권행사권리금액을 비교해본다. _ 226
13) 본인의 적당한 이윤을 계산한다. _ 227
14) 채권매입 협상금액을 결정한다. _ 227
14. 수익율이 높은 부실채권으로는 어떤 것이 있나
1) 지분 경매 _ 228
2) 유치권 (민법 제320조) _ 230
3) 법정지상권 (민법 제366조) _ 233
15. 자산유동화유한회사, 자산관리회사
1) 유동화전문유한회사 _ 235
2) 자산관리회사 _ 236
3) 부실채권관련 용어들 _ 237
16. 부실채권 계약서 서식
1) 채권 및 근저당권 양수도계약서 _ 238
2) (입찰참가이행조건부) 채권양수도계약 (사후정산) _ 244
3) 채무인수계약=채무자변경계약 _ 252
17. 대위변제와 관련된 서식
1) 대위변제 안내문 _ 260
2) 대위변제 승낙서 _ 261
3) 경매사건열람복사 위임장 _ 262
4) 채무자에게 지급하는****정서 (절대선금은 주면 안된다) _ 263
5) 대위변제시, 채무자에게 받는 확약서 _ 264
18. NPL과 경매의 아홉가지 성공 전략
1) NPL이나 경매를 어렵게 생각하지 말라 _ 265
2) 나의 장점이 무엇인지 파악하라 _ 266
3) NPL, 경매를 부업으로 시작해보라 _ 268
4) 부동산시장은 주기적으로 변하는 점을 명심하라 _ 269
5) 위기를 기회로 삼아라 _ 270
6) NPL이나 경매 전문학원을 다녀라 _ 271
7) 적은 것부터 경험을 축적하라 _ 272
8) 성공한 사람들의 공통점이 무엇인지 파악하라 _ 274
9) 나만의 성공 전략 〔개선의 가능성을 찾아라〕 _ 275
19. 부록 _ 279
