경매 학교종이 땡땡땡 어서 모여라
도서명:경매 학교종이 땡땡땡 어서 모여라
저자/출판사:김종성/매일경제신문사
쪽수:444쪽
출판일:2013-09-12
ISBN:9791155420348
목차
아침조회: 종자돈 3천 만 원이 자산 11억 원이 되다
01 인생의 터닝포인트 …24
02 남의 눈에 피눈물 흘리게 하는게 경매다? …26
03 경매의 순기능을 생각해 보라 …28
04 전체적인 경매의 흐름을 먼저 익혀라 …30
1) 경매 물건 검색 …31
2) 현장답사 및 조사 (임장) …38
3) 경매 입찰 요령 …42
4) 이사 보내기 힘들다고? …43
5) 명품을 만들어라 …46
인맥을 만들어라 …49
제 1교시: 투자금을 제로로 아파트 한 채!
01 투자금을 제로로 세팅하라 …54
1) 초인종 앞에서 한 없이 작아지다 …54
2) 점유자를 파악하라 …62
3) 관리비가 3백만원 미납이라고? …64
4) 짜릿한 낙찰 …65
5) 떨고 있는 점유자를 안심시키다 …68
6) 투자금 ‘20만원’으로 세팅하다 …70
7) 선순위 세입자가 있는 물건의 투자 포인트 …72
8) 역컨설팅을 받은 점유자의 한숨 …74
9) 세테크는 또 다른 투자 포인트 …76
02 오피스텔도 무피투자가 가능한가?…78
1) 입지조건이 좋지 않은 오피스텔…78
2) 레버리지 효과를 이용하라…81
3) 꼭 내부를 확인해야 하나요? …82
4) 감이 좋은 여성의 말을 들어야 한다…86
5) 경매 처음 해보셨나요? …89
6) 입장이 역전된 세입자의 명도…94
03 흠이 있는 물건에 집중하라…97
1) 흠이 있는 부동산은 내 스타일이야…97
2) 숫자의 마술 - 수익률을 역산하라…102
3) 임장을 통해서 얻은 팁…103
4) 버스는 떠나고... …106
5) 경매를 취하시키시지요? …113
6) 명도는 타이밍이다…114
7) 당근은 없고 채찍만 있다…119
8) 임대수익률은 전세 보다 월세가 유리하다…121
04 이것만 알면 무피투자가 가능하다…129
1) 무피투자가 어떻게 가능한가? …129
2) 무피투자의 수익률은 얼마나 될까? …130
3) 무피투자의 전제 조건들…131
4) 무피투자를 위한 낙찰가 계산…133
5) 무피투자의 리스크 관리방법…133
제 2교시: 유치권이 신고된 근린상가
01 공매에서 패찰을 하다…138
02 유치권자를 찾아라…142
03 낙찰을 받았지만 차순위신고가 들어와…146
04 유치권 물건인데 무사히 대출을 실행하다…151
05 잔금납부를 포기하고 우군을 확보하다…154
06 법원의 보정명령이 계속되다…160
07 세입자의 명도, 그리고 매매…164
제 3교시: 세퍼트를 앞세우고 나타난 점유자 명도 협상
01 이것은 보통 물건이 아니야 …180
1) 권리분석에서 나타난 선순위 세입자의 지위 …180
2) 소유자와 점유자와의 묘연한 관계…182
02 낙찰자인가요? 유치권 신고가 들어왔네요…184
1) 6만원 차이로 낙찰을 받다…184
2) 유치권 신고가 들어오다…186
3) 판례에서 얻어진 교훈…188
03 유치권 깨부수기…190
1) 경매신청인인 채권자를 만나다…190
2) 물증을 완벽히 확보하라…192
3) 이리저리 시간을 끌어보지만…194
4) 협상이 시작되다…196
5) 세퍼트를 보고 명도를 하라고? …198
6) 인도명령이 인용되었음에도 왜 협상을 해야 하나? …201
04 환상적인 임대수익률…202
1) 임대가 나가지 않아서 가슴 조리는 시간들…202
2) 수익률이 장난이 아니다…203
제 4교시: 경,공매 - 이 정도는 알아야
01 임차인의 권리분석…214
1) 대출을 해 줄 수 없습니다…214
2) 대항력과 경매의 깊은 관계…216
3) 대항력을 상실한 임차인의 권리와 지위는? …218
4) 대항력 발생 요건의 다양한 예…222
① 세대합가
② 친인척간의 대항력
③ 전소유자의 대항력
④ 단독주택(다가구 주택)과 다세대 주택의 대항력 요건
⑤ 특수주소 변경
⑥ 토지와 건물 근저당권의 설정등기일이 다른 경우의 대항력
⑦ 전전세의 경우
⑧ 무상임차 확인서
5) 확정일자의 효력…230
6) 말소기준권리는 권리분석의 기본…231
02 체납관리비에 대하여
1) 체납된 관리비 중에 공용부분만 승계한다…234
2) 체납관리비의 소멸 시효는 3년…235
3) 체납관리비의 핵심…237
4) 전소유자의 체납관리비를 양도 시 경비로 인정…239
03 공유자 우선매수 신청에 대하여…244
1) 공유자 우선매수 신청의 의의…244
2) 우선매수 신청의 종류…246
① 공유자의 우선매수권
② 부도임대주택 등의 경매에 관한 특례
3) 지분 물건에 있어서의 팁…247
① 지분권자가 법정에 나타나지 않을 수 있다
② 지분권자가 들어올 수 있는 가격을 상회해서 입찰가격을 쓴다
③ 지분권자의 우선매수 신청을 악용하는 경우도 있다
04 전세 보증금을 안전하게 지키는 방법…250
1) 마음에 드는 집을 발견한 직후에 확인할 사항…250
① 등기부 등본을 확인하라
② 계약금과 잔금은 반드시 소유주의 계좌로 이체하라
③ 잔금을 치르고 입주를 할 때
④ 2013년 여름 새로 도입된 임대차 계약서
2) 전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어갔을 경우…261
05 경매의 꽃은 임장이다…263
1) 임장의 사전 준비…263
2) 경매 현장 활동…265
① 관리실 방문
② 경비실
③ 편지함
④ 점유자를 만나 내부 확인하기
⑤ 부동산 중개업소 방문
⑥ 부동산 중개업소에서 파악하는 사항들
⑦ 관공서 방문 (건축과 등)
⑧ 전화번호 파악하기
3) 이해 당사자의 전화번호를 파악하라…271
① 전화번호를 파악하여 입찰을 포기하다
② 전화번호를 파악하여 경매 취하를 도와주다
점심시간 : 멘토와 멘티 & 멘토링
01 230만원으로 27평 아파트를 사다 -메라님 편…278
1) 세종시 때문에 공주가 난리예요…278
2) 입찰장의 청천병력…284
3) 사실은 집주인의 꼼수였다…292
4) 누수의 공포가 175%의 수익으로 답하다…294
02 경제적 자유를 향한 터닝포인터 -파랑새님 편…297
1) 경매의‘경’자도 모르고…297
2) 배우는 데는 순서가 없다…298
3) 부도임대주택에 도전하다…304
4) 호랑이를 잡으러 현장으로…306
5) 관리비가 4백만원이나 밀린 집을 입찰하라고? …310
6) 1타 2피의 쾌거…312
7) 경매의 꽃은 명도이다…315
8) 경제적 자유는 시작되었다…329
03 운명은 선택이다 -행복이님 편…331
1) 우연히 접한 경매가 부푼 꿈을 꾸게 하다…331
2) 경매의 바다에 빠지다…333
3) 패찰은 나를 키운 자양분…336
4) 운명을 바꾼 만남…343
5) 연타석 안타로 보답하다…347
6) 멘토는 경매의 풍랑을 다스릴 줄 안다…351
제 5교시: 경매와 공매가 동시진행 될 때
01 경매와 공매가 동시진행 될 때…356
1) 경매에서 패찰을 하고…356
2) 잔금을 먼저 낸 사람이 소유권을 가져온다…359
3) 반전의 기회는 오고 …363
① 또 다시 공매와 경매가 실시되는 물건을 발견하다
②대금납부의팁
4) 경매에서 패찰을 하다 …367
5) 잔금을 납부하다…369
6) 명도라는 암초에 걸리다 …370
7) 강제 개문을 하려는 찰나에 …372
8) 깍두기를 대동하고 나타난 소유자 …374
9) 그 이후의 이야기 …377
제 6교시: 명도가 그렇게 쉽다고 ?
01 무난한 명도 협상 …386
1) 우리가 이 집에 살게 해 주세요…386
2) 공매에서 보증금을 돌려 받다…388
3) 까칠한 점유자…391
4) 점유자도 울고 나도 울고…393
02 전화로 끝난 명도…397
1) 시원 시원한 점유자…397
2) 이사비, 관행인가? …400
3) 서로 양보하며 마무리한 전화 명도…403
4) 1가구1주택확인서도 보내주다…404
03 제가 더 이익이예요…408
1) 실거주 용도로 분당에 낙찰 하나 받아 주세요…408
2) 고생 고생해서 입찰을 했지만 패찰을 하다…409
3) 낙찰을 받고 보니 1가구1주택의 효자 물건이네…411
4) 제가 더 이익이예요…413
저녁종례: 필자의 투자노트 ****
01 아무도 알려주지 않은 낙찰가 선정의 일급비밀…418
1) 가급적이면 3, 7, 9를 피하라…418
2) 입찰 가격은 3개를 산정하고 비교 분석하라…420
02 더 투명하게 알아낸 낙찰가 선정의 일급비밀…422
03 투자지도의 일급비밀 : 포트폴리오를 재구성하라…425
1) 당신의 소망은 무엇입니까 ? …425
2) 네 가지 중 당신은 어디에 해당되나요? …426
3) 그럼 어떻게 하란 말인가? …432
4) 종목도, 지역도, 부동산 규모도 분산하라 …433
04 소액투자자의 로망인 무피투자의 일급비밀…435
1) 임대 보증금을 넉넉히 받아라…435
2) 낙찰가를 6,500만원 이하로 하라…435
3) 8천만원대 이상은 무피투자가 어렵다…437
